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Fundo de investimento imobiliário (FII): o que é e como funciona

Os FIIs são uma ótima alternativa para investir no mercado imobiliário de forma mais prática e acessível. A seguir, saiba mais sobre essa modalidade.

Os fundos imobiliários (FIIs) são a forma mais fácil de se investir no mercado imobiliário. Esses investimentos dispensam a  burocracia e os custos legais que envolvem a aquisição de um imóvel. Além disso, permitem uma boa diversificação da carteira, pois investem em ativos de diferentes segmentos.

Se você se interessa pelo setor imobiliário, continue a leitura para entender como funcionam os FIIs e conhecer os diferentes tipos desse investimento.

Como funciona um fundo de investimento imobiliário?

Os FIIs reúnem um grupo de investidores que tem o objetivo de alocar recursos em empreendimentos imobiliários. Para isso, existe a figura do gestor do fundo. Esse profissional é responsável pela seleção e pelo acompanhamento dos ativos que irão compor a carteira.

Da mesma forma que em outros tipos de fundos de investimentos, para participar de um FII basta adquirir as suas cotas. No entanto, para investir nesses fundos, a primeira coisa a fazer é conhecer as diferentes modalidades, conforme veremos a seguir.

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Tipos de fundos imobiliários

A classificação mais ampla de fundos imobiliários contempla três categorias. São elas: os fundos de tijolo, os fundos de papel e os fundos híbridos, estes últimos formados pelas duas modalidades.

Os FIIs de tijolo, como o nome sugere, são aqueles formados no todo ou na maioria por ativos físicos. Por sua vez, esses imóveis podem ser de diferentes segmentos, como lajes corporativas, galpões logísticos, shoppings, hospitais e, também, imóveis residenciais. O mais comum é que os imóveis que compõem um fundo imobiliário pertençam a um mesmo segmento. Normalmente, o objetivo desses FIIs é gerar receita com a locação desses imóveis.

Já os fundos de papel são aqueles formados prioritariamente por títulos que representam operações do mercado imobiliário. Nesse caso, Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e Letras Hipotecárias (LHs) são alguns exemplos desses títulos. Esses FIIs podem obter ganhos tanto com aluguéis (depois de concluídos os imóveis) quanto com a valorização na venda dos empreendimentos.

Vantagens de um fundo imobiliário

Como vimos, uma das principais vantagens dos FIIs é o fato de serem uma forma bem mais fácil de se investir no mercado imobiliário.

Quem adquire um imóvel, precisa cuidar de toda a burocracia que envolve a operação. Isso significa analisar certidões negativas do bem e do vendedor, providenciar escritura, pagar imposto de transmissão, e assim por diante. Além disso, um imóvel necessita de manutenções regulares, principalmente se ele foi adquirido para investimento.

Por outro lado, para adquirir cotas de FIIs, basta entrar no home broker da corretora e a operação é feita rapidamente.

Outra vantagem de um FII é a diversificação, principalmente no caso dos fundos de papel. Isso porque eles são compostos por títulos de diversos empreendimentos imobiliários. Dessa forma, consegue-se diluir o risco e aumentar as chances de ganhos dos cotistas.

Por fim, é muito importante falarmos também sobre a liquidez de um fundo imobiliário comparada a de um imóvel. Imagine que você investiu em um imóvel, mas teve um imprevisto financeiro e precisará se desfazer do bem. Se tiver sorte, pode até ser que consiga vendê-lo rapidamente. No entanto, na maioria das vezes, a venda de um imóvel não acontece da noite para o dia. A não ser que você sacrifique o preço do bem em uma venda forçada.

O que analisar em um fundo imobiliário?

Para fazer uma boa escolha, existem aspectos importantes nos quais o investidor deve prestar atenção. A seguir, confira alguns dos principais.

Portfólio

O primeiro passo é conhecer os ativos que formam o fundo imobiliário. Teoricamente, FIIs de tijolo que têm imóveis de setores com boa performance proporcionarão bons retornos. Ou pode ser também que um FII tenha somente um inquilino, o que é bastante comum em setores como logística ou lajes corporativas. Nesse caso, é importante saber quem é o inquilino e que tipo de contrato existe, para avaliar possíveis riscos do investimento.

Quanto aos FIIs de papel, o ideal é conhecer os títulos que formam a carteira para entender a diversificação e qualidade desses recebíveis.

Vacância

A vacância diz respeito ao grau de ocupação dos imóveis que compõem o fundo imobiliário. Nesse sentido, ela pode ser física ou financeira, e ambas têm impacto direto sobre a rentabilidade do FII.

Quando nos referimos à vacância física, estamos falando sobre os imóveis que estão desocupados. É bastante simples de encontrar esse indicador, que é expresso em percentual.

Por exemplo, se um shopping tem 50 lojas e somente 40 delas estão alugadas, a taxa de vacância física nesse caso é de 10%.

Por outro lado, a vacância financeira mostra quanto o imóvel rende em relação ao seu potencial. Imagine que o aluguel de um galpão logístico vale R$ 10 mil. No entanto, por causa da crise, o atual locatário conseguiu baixar o aluguel para R$ 8 mil. Nesse caso, temos uma vacância financeira de R$ 2 mil reais nesse imóvel.

Dividend Yield

O dividend yield (DY) relaciona os dividendos distribuídos pelo fundo imobiliário ao valor da cota. Ou seja, ele serve para medir a performance do FII em função dos lucros que os cotistas recebem.

Para calcular o dividend yield, basta utilizar a seguinte formula:

DY = (dividendos distribuídos / preço da cota) x 100

Mas atenção: não significa que FIIs que pagam baixos dividendos não sejam interessantes. Isso pode acontecer, por exemplo, quando o fundo imobiliário é novo. Porém, com a valorização dos empreendimentos, esses dividendos também aumentam.

Leia também: Como investir para o longo prazo com a Carteira de Dividendos

Gestão e taxas cobradas

Analisar a gestão do fundo imobiliário nos últimos anos também é um bom indicador para avaliar a qualidade do FII. Ao fazer isso, consegue-se ter uma ideia da habilidade do gestor no sentido de negociar bons ativos no mercado.

Já as taxas estão relacionadas à remuneração dos gestores dos FIIs. Nesse sentido, é muito importante não só conhecê-las, mas também compará-las com outros fundos. Isso porque existem grandes variações no mercado, o que pode impactar bastante o retorno do investimento.

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