Os fundos imobiliários (FIIs) são uma alternativa interessante para quem deseja investir no setor imobiliário e, ao mesmo tempo, receber dividendos periódicos. Na bolsa de valores, existem alguns indicadores de fundos imobiliários que permitem avaliar a performance desses ativos, e um dos mais importantes é o IFIX.
Entender o funcionamento desse índice auxilia a tomar as melhores decisões na hora de escolher um fundo imobiliário. Pensando nisso, preparamos este conteúdo com as principais informações sobre o que é e como funciona o IFIX. Portanto, se você já investe em FIIs, ou se está pensando em dar os primeiros passos nesse mercado, continue a leitura a seguir.
O que é o IFIX?
IFIX é a sigla para Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários. Esse índice representa uma carteira teórica com os FIIs mais negociados no mercado de capitais brasileiro.
Criado pela B3 em 2012, o IFIX tem como objetivo demonstrar o retorno médio dos fundos imobiliários. Para isso, ele considera variáveis como a oscilação dos preços e a distribuição de dividendos dos FIIs que formam a carteira teórica.
O IFIX é considerado um índice de retorno total, pois leva em conta a valorização dos fundos e a sua distribuição de dividendos. Em outras palavras, ele parte da premissa de que os dividendos dos FIIs são reinvestidos nos próprios fundos. Ao contemplar todos os componentes dos fundos imobiliários (valorização da cota e recebimento de dividendos), a sua leitura acaba sendo mais precisa.
A carteira teórica do IFIX passa por revisões a cada quatro meses. Dessa forma, se algum FII não preenche mais os pré-requisitos para o índice, ele deixa de fazer parte de sua composição. Por outro lado, fundos que estão de acordo com seus critérios passam a integrá-lo.
Para que serve o IFIX?
No mercado acionário, temos diferentes índices que mostram a performance das ações. Nesse sentido, o principal deles é o Ibovespa, que mostra o desempenho das ações com os maiores volumes de negociação na bolsa.
Fazendo uma analogia com as ações, podemos dizer que o IFIX é o Ibovespa dos fundos imobiliários. Ou seja, ele é o termômetro desse mercado, pois mede o desempenho dos principais FIIs e serve para comparar os seus resultados ao longo do tempo.
Quais fundos imobiliários podem compor esse índice?
Para que possa compor o índice, os fundos imobiliários precisam atender a critérios de inclusão e de ponderação, conforme veremos a seguir.
Critérios de inclusão
Existem quatro critérios que um fundo imobiliário precisa atender para que possa participar do IFIX.
O primeiro deles é que o FII precisa fazer parte do Índice de Negociabilidade (IN) da bolsa brasileira. Esse índice mede a liquidez dos ativos negociados na B3. Dessa forma, quanto mais negociado for o ativo em questão, maior será a sua representatividade no IN.
Além disso, o FII deve ter presença em 95% dos pregões na vigência das três carteiras anteriores do IFIX.
Outro requisito é que as cotas do fundo imobiliário não podem custar menos de um real. Ou seja, não fazem parte das “penny stocks“.
Por fim, O FII pode participar do IFIX mesmo que a sua oferta pública ocorra durante a vigência das três carteiras anteriores. Porém, para isso, a oferta deverá acontecer antes do rebalanceamento anterior, e a presença do fundo deve ser de 95% desde o início da sua negociação.
Critérios de ponderação
Uma vez selecionados para o IFIX, o próximo passo é determinar qual a representatividade que cada FII terá no índice.
Quanto maior for o valor de mercado do fundo, maior também será a sua proporção na composição do índice. No entanto, a metodologia do IFIX prevê um limite para essa participação, justamente para evitar distorções na análise. Por isso, nenhum FII pode ter peso acima de 20% no índice. Se isso ocorrer, é preciso fazer ajustes no sentido de redistribuir o excedente de forma proporcional aos outros fundos da carteira teórica.
Dá para investir no IFIX?
Pelo fato de o IFIX ser um índice e não um ativo, não é possível investir diretamente nele. Porém, se o seu objetivo for acompanhar o índice, há duas formas de fazer isso.
A primeira delas é adquirindo cotas de fundo imobiliários que fazem parte da composição do IFIX. A segunda, é por meio de um ETF (Exchange Traded Fund) que segue o índice. Na bolsa brasileira, existe o Trend ETF IFIX (XFIX11), criado pela XP Asset em novembro de 2020. Esse ETF segue o IFIX L, uma derivação do IFIX criada pela B3 que demonstra o desempenho médio dos FIIs de maior liquidez no mercado.
Em relação aos fundos imobiliários, a diferença é que o XFIX11 não paga dividendos. Isso porque, no mercado brasileiro, os ETFs não distribuem proventos aos cotistas. Porém, os rendimentos desses fundos são reinvestidos na aquisição de novas cotas. Dessa forma, o fundo se valoriza e os investidores percebem os ganhos de forma indireta.
Como saber a composição e a cotação do IFIX?
Para consultar a composição do IFIX, basta acessar o site da B3. Lá, você encontra todos os fundos imobiliários que fazem parte da carteira teórica do índice, bem como o seu respectivo peso.
Já para acompanhar a cotação do IFIX, você pode acessar o tradingview BMFBOVESPA-IFIX. Inclusive nesse site, dá para ver a evolução do índice em um gráfico no qual você estabelece o período de pesquisa (dias, meses ou anos). Além disso, há notícias atualizadas sobre fundos imobiliários e sobre fatos importantes da economia e do mercado financeiro de forma geral.
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