Cada vez mais, os fundos imobiliários têm sido uma das alternativas preferidas por quem deseja investir no segmento e receber uma renda passiva com regularidade. Nos últimos tempos, um dos tipos que vem ganhando destaque são os FIIs de renda urbana, pela diversificação que podem oferecer à carteira.
A seguir, falaremos sobre como funcionam esses fundos, quais as suas características, o que os diferencia de outros tipos de FIIs e o que é preciso avaliar na hora de investir. Portanto, se você também se interessa por fundos imobiliários e deseja mais informações sobre esse universo, acompanhe a leitura!
O que são FIIs de renda urbana?
Os FIIs de renda urbana fazem parte da categoria dos fundos de tijolo, pois eles investem totalmente ou majoritariamente em imóveis físicos. Ou seja, o gestor reúne os recursos dos cotistas e seleciona os imóveis que, de acordo com os seus critérios, irão oferecer as melhores possibilidades de retorno com aluguéis.
No entanto, os fundos de renda urbana não costumam investir em um determinado segmento, como acontece com FIIs corporativos, de logística ou shoppings, por exemplo. Em vez disso, eles buscam imóveis localizados em áreas urbanas, muitos dos quais de setores que costumam ficar fora do patrimônio de outros FIIs.
Supermercados, lojas fora de shoppings, farmácias, restaurantes, laboratórios, outlets e faculdades são alguns exemplos de imóveis que podem compor o patrimônio dos FIIs de renda urbana. Embora o objetivo desses fundos seja lucrar com os aluguéis, quem investe nesse tipo de FII também podem se beneficiar com a valorização dos imóveis ao longo do tempo, que se reflete diretamente no valor das cotas.
Características dos FIIs de renda urbana
Pelo fato de concentrarem os investimentos em centros urbanos, os imóveis desses FIIs costumam ter uma valorização contínua, o que beneficia o patrimônio ao longo do tempo.
Além disso, a localização também ajuda a mitigar o risco de que esses imóveis fiquem sem locatários por períodos muito longos. É claro que o mercado imobiliário (assim como outros setores) não está blindado de percalços na economia. Porém, os setores de consumo essencial, – como supermercados e farmácias, por exemplo – costumam ser mais resilientes em tempos de crise. Logo, caso venham a fechar, teoricamente há boas chances de que um outro inquilino ocupe o imóvel em pouco tempo.
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Como escolher um fundo imobiliário de renda urbana?
Como todo ativo de renda variável, os FIIs de renda urbana estão sujeitos às oscilações da bolsa e do mercado financeiro. Por isso, são investimentos indicados para um perfil de investidor de moderado a arrojado, dependendo da estratégia do gestor.
Outro ponto importante na hora da escolha é conhecer e saber avaliar alguns indicadores e aspectos particulares dos fundos imobiliários. Veja a seguir alguns dos principais:
Imóveis do fundo
Em relação à composição do patrimônio, não existe uma regra única para os FIIs de renda urbana. Os imóveis que formam o fundo são escolhidos pelo gestor, de acordo com a sua estratégia.
Se o fundo tiver concentração em algum setor específico, isso poderá trazer volatilidade para o investimento, em maior ou menor grau. Como vimos, setores ligados ao consumo básico costumam sofrer menos em crises do que o varejo de vestuário e outros segmentos não essenciais.
Outro aspecto importante sobre os imóveis do fundo é o tipo de contrato de locação Normalmente, os prazos costumam ser longos, e muitos desses contratos são atípicos, ou seja, personalizados para atender às necessidades dos locatários. Isso costuma dar mais segurança à locação, dando mais previsibilidade aos recebimentos de forma geral.
Gestão
A experiência do gestor tem grande influência sobre os resultados do fundo. Por isso, é importante conhecer a reputação da gestão, e também buscar informações sobre o desempenho de outros fundos dos mesmos gestores.
Vacância
A taxa de vacância de um fundo imobiliário impacta diretamente os seus rendimentos, o que se reflete no resultado para cotistas.
Quando falamos em vacância, é preciso entender que ela pode ser física ou financeira. A vacância física mostra quantos imóveis desocupados um FII possui, e a vacância financeira se refere ao quanto os imóveis rendem em relação ao seu potencial total.
Por exemplo, se um fundo imobiliário com 20 imóveis tem somente 10 alugados, temos uma vacância física de 50%. E se esses imóveis geram aluguel de R$ 5 milhões ao todo, mas têm potencial para R$ 8 milhões, existe uma vacância financeira de R$ 3 milhões.
Diferentes aspectos interferem na vacância de um imóvel, como retração do mercado ou desvalorização da sua localidade por algum motivo específico. Esse é outro ponto importante a ser avaliado na hora de escolher um fundo imobiliário.
Custos
Como qualquer outro tipo de fundo de investimento, os FIIs também possuem taxas de administração e de gestão, que impactam diretamente os rendimentos dos cotistas. Logo, é preciso conhecer esses custos e compará-los a outros fundos semelhantes, para avaliar se o investimento vale a pena.
Dividend yield
Um dos indicadores mais importantes para quem busca renda passiva com investimentos é o dividend yield. Na prática, esse indicador mostra a relação entre os dividendos que o FII paga e o valor atual das cotas na bolsa.
O dividend yield é expresso em percentual, pela seguinte fórmula:
DY = (dividendos pagos no período / preço atual da cota ) x 100
Basicamente, quanto maior for o indicador, maior será o valor dos dividendos que os cotistas receberão. Além dos fundos imobiliários, o DY também é utilizado nos investimentos em ações.
Liquidez
A liquidez de um fundo imobiliário nada mais é do que o volume de negociações que ele movimenta nos pregões.
Existe uma grande quantidade de FIIs listados na bolsa, porém há muitos que não têm uma boa procura. A baixa demanda pode ser um problema quando o investidor decide vender as suas cotas, pois é possível que tenha dificuldade para encontrar cotistas interessados.
Uma das formas de verificar a liquidez de um fundo imobiliário é conhecer o IFIX, o índice que mostra os FIIs mais negociados na bolsa brasileira. Como a composição do IFIX muda de tempos em tempos, é importante consultar o índice diretamente no site da B3. Lá, podemos encontrar todos os fundos imobiliários que formam o índice, bem como a representatividade de cada um.
