Com a diversidade de opções que existe no mercado, é normal que existam dúvidas sobre como escolher um fundo imobiliário. Pensando nisso, preparamos esse material com alguns dos principais indicadores de FIIs que você precisa saber avaliar antes de investir nesses ativos.
Portanto, se você está pensando em dar os primeiros passos no mercado imobiliário e deseja fazer isso investindo nesses fundos, confira a seguir as nossas dicas.
Como escolher um fundo imobiliário?
Para escolher um FII, o primeiro passo é conhecer as características desse tipo de investimento. De forma geral, podemos classificar os fundos imobiliários em cinco tipos: fundos de tijolo, de papel, híbridos, de desenvolvimento e fundos de fundos (ou FOFs).
Como o próprio nome indica, os fundos de tijolo são aqueles que investem totalmente ou em sua maioria em ativos físicos. Normalmente, os imóveis que formam o patrimônio de um FII são todos de um mesmo segmento. Por exemplo, há FIIs de lajes corporativas, shopping centers, galpões logísticos, hotéis, e assim por diante.
A maior parte das receitas desses FIIs vem da locação desses imóveis. Porém, quando o gestor vende um ativo, o ganho de capital na operação também gera receita para os cotistas.
Já os fundos de papel são os que têm o patrimônio formado por recebíveis que representam operações do mercado imobiliário. Nesse sentido, Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), Letras Hipotecárias (LHs) ou Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) são alguns exemplos de títulos que estão na composição desses FIIs.
Os fundos híbridos são os que investem o patrimônio tanto em imóveis quanto em recebíveis imobiliários. De acordo com a estratégia do gestor, esses imóveis podem pertencer a diferentes segmentos. Por sua vez, os títulos também podem seguir diferentes indexadores, como o CDI ou índices de inflação, sendo o IGP-M o mais utilizado.
Os fundos de desenvolvimento têm foco em projetos imobiliários que ainda estão em construção ou na fase inicial do projeto. Por fim, os FOFs (sigla para fundos de fundos) são os que investem em cotas de outros fundos imobiliários.
Dito isso, é hora de conhecer alguns dos indicadores mais importantes para saber como escolher um fundo imobiliário. Acompanhe.
1 – Portfólio do FII
Se você optar por um fundo de tijolo, é muito importante saber em que segmento ele investe e qual a qualidade dos imóveis. Por exemplo, FIIs de lajes corporativas precisam ter imóveis bem localizados em termos comerciais. Nesse sentido, é interessante que estejam próximos ao comércio, que ofereçam fácil acesso a transporte, entre outras características.
Além disso, o padrão de construção dos imóveis também é fundamental. Prédios modernos, com portaria, automação, segurança, bom estacionamento, tudo isso valoriza o imóvel e, consequentemente, tem reflexos no valor do aluguel.
Já no caso dos FIIs de papel, é importante conhecer a qualidade dos títulos que formam o patrimônio do fundo. Em relação aos títulos de renda fixa, tanto as letras de crédito quanto as letras hipotecárias contam com a proteção do Fundo Garantidor de Crédito (FGC). Porém, no caso dos CRIs, não existe essa garantia, o que aumenta o risco do fundo. Por isso, esses títulos possuem um rating de crédito, concedido por uma agência de classificação de risco. Portanto, na hora escolher um fundo imobiliário, é importante checar esse rating.
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2 – Vacância do FII
Nos fundos imobiliários, a vacância do FII pode ser física ou financeira, e esse é outro importante indicador que você precisa analisar na hora de escolher um fundo imobiliário. Isso porque ela impactará diretamente os rendimentos dos FIIs e, consequentemente, o resultado dos cotistas.
No caso da vacância física, ela mostra a parcela dos imóveis do FII que não está sendo ocupada. Por exemplo, suponha que, em um prédio comercial que possui 50 salas, somente 30 estejam alugadas. Nesse caso, a taxa de vacância física do imóvel é de 40%.
Por outro lado, a vacância financeira reflete o rendimento do imóvel em relação ao seu potencial total. Imagine que um galpão logístico foi construído para gerar um aluguel mensal de R$ 10 mil. No entanto, o locatário está pagando R$ 8 mil pela sua utilização. Dessa forma, existe uma vacância financeira de R$ 2 mil em relação ao potencial de rendimento do imóvel.
3 – Dividend Yield (DY)
Os fundos imobiliários são uma das opções interessantes para quem deseja obter renda passiva com investimentos. Por isso, um dos indicadores que você deve analisar na hora de escolher esses fundos é o dividend yield (DY).
Esse índice estabelece uma relação entre os dividendos pagos pelo FII e o valor atual das cotas. O seu resultado é expresso em percentual, e a fórmula é a seguinte:
DY = (dividendos pagos no período / preço da cota) x 100
Ou seja, quanto maior for o dividend yield, maiores serão também os dividendos pagos. Embora não seja um indicador específico do segmento (você também pode utilizá-lo em ações), o DY presta um importante auxílio na hora de escolher um fundo imobiliário.
4 – Preço/Valor Patrimonial (P/VP)
Outro indicador que serve para avaliar tanto ações quanto fundos imobiliários é o P/VP. Para chegarmos no valor patrimonial de um FII, precisamos somar todos os imóveis e/ou títulos que compõem o patrimônio do fundo.
Teoricamente, quando o P/VP for menor do que 1, pode ser que o mercado esteja vendo alguma desvantagem no fundo. Porém, é possível também que essa seja uma boa oportunidade, já que as cotas estão descontadas.
Por outro lado, um P/VP mais elevado demonstra que os papéis estão mais valorizados. Nesse sentido, trata-se de um ativo já consolidado ou que está evoluindo no mercado.
5 – Cap Rate
Cap rate significa taxa de capitalização – ou taxa de retorno – e demonstra o retorno médio do investimento feito em um imóvel. Na prática, esse indicador se assemelha ao ROIC (retorno sobre o capital investido), um dos indicadores de rentabilidade mais utilizados na análise fundamentalista.
5 – Liquidez média do fundo
Por fim, nossa última dica sobre como escolher um fundo imobiliário é observar a sua liquidez na bolsa. Ou seja, o volume de negociações que ele movimenta durante o pregão.
Isso porque existe uma grande quantidade de FIIs listados na bolsa de valores. No entanto, muitos não têm uma boa procura, e isso pode dificultar a vida do investidor caso ele decida vender as suas cotas. Por isso, é muito importante levar em consideração a liquidez do FII, especialmente no caso de investidores iniciantes.
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