Na hora de escolher um fundo imobiliário (FII), existem diferentes indicadores que podem facilitar a análise do potencial de retorno do investimento. Um deles é o cap rate, cujo significado e funcionamento você verá no conteúdo a seguir.
O que cap rate?
Cap rate é a abreviação de capitalization rate, que significa taxa de capitalização ou taxa de retorno. Esse indicador costuma ser utilizado somente no mercado imobiliário, e demonstra o retorno médio dos recursos que foram investidos em um imóvel. Na prática, sua função é semelhante à do ROIC (retorno sobre o capital investido), um dos indicadores de rentabilidade mais importantes da análise fundamentalista.
Cálculo do indicador
Para calcular o cap rate de um imóvel, você precisará do valor do bem e do somatório dos aluguéis recebidos nos últimos 12 meses. Com isso, basta aplicar a seguinte fórmula:
Cap rate = (aluguel total recebido em 12 meses / valor do imóvel) x 100
Exemplo: considere um imóvel adquirido por R$ 500.000 e que tenha um contrato de aluguel de R$ 2.000 por mês. Ao final de um ano, o aluguel total recebido terá sido de R$ 24.000. Com isso, podemos calcular o cap rate do imóvel:
(24.000 / 500.000) x 100 = 4,8%
Cálculo do cap rate nos fundos imobiliários
Exceto por um ou outro caso específico, os fundos imobiliários são compostos por diversos imóveis. Logo, é preciso fazer alguns ajustes na fórmula para calcular o cap rate desse investimento. Nesse caso, a receita anual do fundo entra no lugar dos aluguéis recebidos e o valor de mercado do portfólio substitui o valor unitário do imóvel.
Suponha que determinado FII gere uma receita média mensal de R$ 5 milhões, e que o seu valor de mercado seja de R$ 600 milhões. Para calcular o cap rate, precisamos anualizar a receita média mensal (R$ 5 milhões x 12 = R$ 60 milhões) e dividi-la pelo valor de mercado do fundo imobiliário, o que nos leva ao seguinte resultado:
Cap rate =(R$ 60.000.000 / R$ 600.000.000) x 100 = 10%
Como utilizar o indicador na avaliação de fundos imobiliários?
Embora seja um importante indicador de rentabilidade, o cap rate não deve ser utilizado isoladamente para tomar uma decisão, mas sim em conjunto com outros indicadores de FIIs.
Isso porque diversos outros aspectos influenciam no retorno e na valorização dos fundos de tijolo ao longo do tempo. Por exemplo, para fundos corporativos, é importante que os imóveis estejam localizados em centros comerciais movimentados, e que as construções sejam de alta qualidade e ofereçam facilidades como estacionamentos, portaria e recursos tecnológicos. Por sua vez, os fundos de logística devem ter galpões em localizações estratégicas, de fácil acesso, carga e descarga, além de possibilidade de customização, dependendo das necessidades de cada locatário.
Outros fatores importantes a considerar na análise de um FII são a vacância e a taxa de inadimplência dos imóveis, que também impactam diretamente o potencial de retorno para o investidor.
Qual o cap rate ideal?
Teoricamente, quanto mais alto o cap rate, maior é o potencial de rentabilidade de um fundo imobiliário. No entanto, não existe um patamar ideal para o indicador, pois a sua avaliação precisa também levar em conta o risco do investimento.
De forma geral, um FII com imóveis de alta qualidade e boa localização oferecem menos risco. Nesse caso, o retorno médio exigido tende a ser menor e, consequentemente, o cap rate também.
O importante é comparar o indicador entre fundos imobiliários de características semelhantes, ou entre imóveis localizados na mesma região. Nesses casos, é possível enxergarmos com mais clareza qual deles possui maior potencial de rentabilidade, pois estamos analisando variáveis próximas.
Alguns analistas aconselham também a sempre comparar o cap rate com os juros dos Tesouro Direto de longo prazo. Como esse investimento é considerado o mais seguro do mercado, para ser atrativo, o ideal é que o fundo imobiliário tenha cap rate acima das taxas desses títulos.
O que mais é importante saber para investir em fundos imobiliários?
Além do cap rate, utilizar indicadores como vacância (física e financeira), dividend yield, preço/valor patrimonial e outros auxilia a fazer uma análise completa do FII.
Outro aspecto importante é conhecer os ativos do fundo, para entender o real potencial de retorno do investimento. Nos fundos de tijolo, é preciso avaliar os aspectos que vimos anteriormente – qualidade dos imóveis, localização, adaptação ao locatário, entre outros). Já nos fundos de papel, o ideal é conhecer os títulos que formam o patrimônio (como LCIs e CRIs), para sabermos se há uma boa diversificação, se o rating de crédito é bom, se eventualmente existem problemas de inadimplência, e quaisquer outros aspectos que possam ter reflexos na rentabilidade.
Por fim, aconselha-se também conhecer o histórico do fundo e do gestor, pois ele é o responsável por definir toda a estratégia do investimento. De acordo com o regulamento do FII, a gestão escolhe os ativos que formam o patrimônio e acompanha sistematicamente as respectivas performances.
Nos fundos de tijolo, por exemplo, é possível que seja preciso substituir um ou outro imóvel eventualmente, seja porque a estratégia prevê a venda, ou porque o ativo pode já não ser mais interessante ou rentável. Já nos fundos de papel, quando se acompanha a performance dos recebíveis periodicamente, consegue-se evitar que uma possível inadimplência prejudique os ganhos dos cotistas. E todo esse trabalho deve ser feito pelo gestor dos fundos imobiliários.
Nos fundos imobiliários ou em qualquer outro ativo de renda variável, o histórico de bons resultados não é garantia de lucros no futuro. No entanto, ao analisar a retrospectiva de um fundo, o investidor pode ter ideia da habilidade da gestão para lidar com momentos mais turbulentos do mercado.
