Na hora de escolher um fundo imobiliário (FII), um dos aspectos mais importantes que o investidor precisa conhecer é a taxa de vacância. Esse indicador está associado aos fundos de tijolo, e costuma ser um bom termômetro da qualidade da gestão e do que se pode esperar em termos dividendos e de valorização das cotas do investimento.
Neste conteúdo, mostraremos como analisar a vacância e quais os impactos que ela traz para o resultado de um FII. Se você já investe em fundos imobiliários, ou se pensa em começar e está em busca mais conhecimento, continue a leitura a seguir!
O que é a taxa de vacância dos fundos imobiliários?
No mercado imobiliário, a vacância se refere a um determinado empreendimento ou conjunto de imóveis que estão desocupados. Esse conceito impacta diretamente o potencial de retorno de um fundo imobiliário, e, por isso, deve ser acompanhado de perto por quem investe na modalidade.
Imagine um prédio comercial, um galpão logístico ou qualquer outro tipo de imóvel que, por algum motivo, comece a perder locatários e não consiga repor novos contratos de aluguel. Se esse empreendimento fizer parte do patrimônio de um FII, os cotistas sentirão a perda da receita, pois receberão menos dividendos. Dependendo do quanto durar a situação de vacância, isso também se refletirá negativamente nas cotas do fundo, que perderão valor no mercado.
A taxa de vacância pode ser física ou financeira, e muitas vezes ambas podem afetar um FII ao mesmo tempo. Veja a seguir a diferença entre ambas.
Vacância física
A vacância física é, literalmente, o espaço físico de um imóvel pertencente a um FII que não está ocupado. Imagine que um fundo possui um prédio comercial com 30 salas. Se três dessas salas estiverem desocupadas, a vacância física do empreendimento será de 10%.
Exceto em casos específicos -como alguns galpões logísticos, por exemplo – um fundo imobiliário costuma ter mais de um imóvel no patrimônio. Por isso, normalmente a vacância física é medida por área (e não por unidades desocupadas), dividindo-se o total de metros quadrados vagos pela área bruta locável (ABL) do empreendimento.
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Se a vacância física mostra o espaço não ocupado dos imóveis, a vacância financeira dá uma ideia da renda que não está sendo gerada por conta da falta de locatários nos mesmos.
Aqui, vai um alerta: esse cálculo é um pouco mais complexo do que simplesmente analisar a quantidade de unidades locadas. Isso porque, muitas vezes, um imóvel pode ter uma baixa vacância física mas estar rendendo bem abaixo de seu potencial de locação.
Voltemos ao exemplo anterior – o prédio comercial com 30 salas e 10% de vacância física. Suponha que o valor original do aluguel de cada sala seja de R$ 3.000. No entanto, devido a uma crise financeira que atingiu o setor imobiliário (a pandemia trouxe situações como essa), o proprietário precisou reduzir os aluguéis para que não sofresse com inadimplência. Depois de negociações, chegou-se a um consenso de que o novo valor de aluguel passaria a ser de R$ 2.500 para todas as salas.
Com essas informações, já podemos calcular a vacância financeira desse imóvel:
Potencial de renda: 30 (total de salas) x R$ 3.000 (aluguel original) = R$ 90.000
Valor total do aluguel recebido = 27 (salas ocupadas) x R$ 2.500 (aluguel renegociado) = R$ 67.500
Por fim: R$ 67.500 (aluguel recebido) / R$ 90.000 (renda potencial do imóvel) = 0,75, ou 75%
Nesse caso, se considerarmos a relação entre os aluguéis recebidos e o quanto o empreendimento poderia render, existe uma vacância financeira de R$ 25%.
Como analisar a taxa de vacância de um fundo imobiliário?
O primeiro ponto a entender é a necessidade de se avaliar em conjunto as taxas de vacância física e financeira. No exemplo acima, se a economia estivesse em condições normais, provavelmente o proprietário não precisaria ter renegociado o valor dos aluguéis. Logo, a vacância financeira seria menor, em linha com a física.
Outro aspecto que influencia a vacância financeira são carências concedidas nos contratos de aluguel. Isso é muito comum, principalmente quando o imóvel precisa ser adaptado a necessidades específicas da atividade do locatário (como nos FIIs de galpões logísticos, hospitais, bancos, entre outros exemplos). Nesses casos, a receita abaixo do potencial não é um problema, pois não deriva de uma contingência, e sim de uma condição contratual com data certa para terminar. Ou seja, ao final da carência, o FII retoma a receita, sem prejuízo para os cotistas.
Em casos pontuais, também pode acontecer de a vacância física ser maior do que a financeira. Imagine um locatário que tenha desistido do aluguel durante o período que prevê multa contratual. Nessa situação, o imóvel continuará gerando renda mesmo desocupado, e isso pode mascarar a taxa de vacância se o investidor não olhar para a física e a financeira simultaneamente.
Taxa de vacância alta é sempre ruim?
É claro que a vacância nos fundos imobiliários compromete a rentabilidade do investimento, pois reduz os dividendos e a cota do fundo acaba perdendo valor.
No entanto, alguns investidores conseguem tirar proveito dessa situação, com uma estratégia conhecida como “compra de vacância”. Em outras palavras, eles adquirem cotas de FIIs que estão sendo negociados a preços mais baixos justamente pela vacância mais elevada. Dessa forma, conseguirão lucrar com a valorização das cotas quando os imóveis estiverem ocupados e com os rendimentos provenientes dos futuros aluguéis.
Embora a compra de vacância se mostre eficiente em muitas ocasiões, vale lembrar que, nem sempre, as coisas correm como imaginamos no universo da renda variável. Quem investe em ações e conhece o value investing, sabe que o simples fato de adquirir títulos abaixo do preço não é garantia de que eles possam se valorizar. A mesma lógica devemos aplicar aos FIIs, pois é preciso analisar a qualidade dos imóveis, os motivos da vacância, a expertise do gestor e outros indicadores para que se possa concluir se o investimento vale mesmo a pena.
A análise de um fundo imobiliário é complexa, pois além de o segmento ser bastante suscetível às variáveis macroeconômicas, existem diversos indicadores que precisam ser analisados. No link abaixo, relacionamos alguns dos principais. Clique e saiba mais!
Como escolher um fundo imobiliário: conheça 5 importantes indicadores
