A casa própria continua sendo o sonho da maioria dos brasileiros, e o percentual de pessoas que investem para esse fim tem aumentado, de acordo com o último Raio X do Investidor. A pesquisa, realizada pela ANBIMA em parceria com o Datafolha, mostrou que, em 2023, 33% dos entrevistados pretendiam usar o dinheiro investido para adquirir um imóvel. No ano anterior, esse percentual era de 30%.
E, para surpresa de muita gente, quem lidera essa intenção é a chamada geração Z, entre 19 e 30 anos de idade. Outra pesquisa, realizada pela consultoria Brain e com foco no setor imobiliário, mostrou que 37% desses jovens sonha com a casa própria, ao passo que, entre a geração Y (de 30 a 40 anos), esse interesse é de 30% dos entrevistados.
Mas como alcançar esse sonho ainda tão jovem e no início da vida profissional? É nessa hora que o consórcio imobiliário pode ser uma boa alternativa para auxiliar no planejamento financeiro para o futuro.
Se você deseja adquirir a casa própria, ou se já fez isso e está pensando em trocar de imóvel daqui a algum tempo, continue a leitura e entenda como funciona o consórcio de imóveis.
Como funciona o consórcio imobiliário?
O consórcio de imóveis funciona exatamente como os outros tipos de consórcio. Trata-se de um grupo de pessoas que se juntam com o objetivo de adquirir um imóvel e, para isso, pagam parcelas mensalmente. Esse dinheiro vai para um fundo único, que será utilizado para a compra da casa própria quando houver a contemplação, ou seja, quando um participante tiver direito de retirar a carta de crédito.
Aqui, cabe saber que há duas formas de ser contemplado em um consórcio, que são os sorteios e os lances.
Os sorteios são a forma clássica de contemplação, e são realizados entre todos os participantes do grupo. Normalmente, a administradora sorteia parte do fundo uma vez por mês, para um ou mais participantes do grupo. Quem é sorteado, recebe a carta de crédito para utilizar na compra do imóvel, dentro do valor previamente definido no início do grupo.
Já quem não quer esperar pelo sorteio para ser contemplado, pode dar lances e tentar antecipar o recebimento da carta de crédito. Para isso, o consorciado deve propor à administradora o adiantamento de parcelas, e a lógica é como a de um leilão: quem der o maior lance tem o direito de receber os recursos, mesmo sem ter sido sorteado.
Lances no consórcio
Geralmente, a administradora estabelece em contrato um valor mínimo para o lance, e ele pode ser de diferentes tipos, sendo os mais usuais o livre, o fixo, o embutido e o feito com recursos do FGTS..
No lance livre, o consorciado oferece o valor que desejar, respeitando o mínimo definido na carta de crédito. No caso de empate entre dois lances, a administradora aplica os critérios de desempate, que devem estar previstos no contrato de adesão.
Já o lance fixo representa um percentual da carta de crédito, e é definido previamente pela administradora. Por exemplo, se a carta de crédito de um consórcio imobiliário for de R$ 300 mil e o lance fixo for de 30%, o consorciado que der o lance de R$ 90 mil levará a carta de crédito. Como critério de desempate, a administradora pode definir, por exemplo, que seja feito um sorteio apenas entre os participantes que deram o lance fixo.
O lance embutido é aquele no qual o consorciado pode utilizar parte da carta de crédito na oferta. Voltando ao exemplo da carta de crédito de R$ 300 mil, se o consorciado quiser dar R$ 50 mil de lance e não tiver dinheiro para isso, pode deduzir esse valor da carta de crédito. Dessa forma, quando for contemplado, receberá a diferença – ou seja, R$ 250 mil.
De forma geral, o percentual da carta de crédito sujeito a lance embutido é de 20% a 30%, e é determinado em contrato pela administradora.
Por fim, o lance com recursos do FTGS é aquele que prevê a utilização do fundo para liquidar a dívida, pagar parte das prestações ou completar o valor da carta de crédito. Nesse caso, as regras seguem as mesmas definidas pela Caixa Federal para a aquisição de imóveis.
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Custos do consórcio imobiliário
Não há cobrança de juros no consórcio, mas o participante deve arcar com outros custos, como taxa de administração, seguro e fundo de reserva em algumas situações.
Em geral, esses custos representam de 15% a 20% do valor do bem, dependendo de cada administradora, e são diluídos nas prestações mensais. No caso do fundo de reserva, os recursos servem para cobrir eventos como despesas bancárias, inadimplência de algum participante ou insuficiência de recursos do fundo. Se esse fundo tiver saldo no final do consórcio, o valor remanescente é distribuído entre os participantes assim que o grupo for encerrado.
Outro ponto a saber é que tanto a carta de crédito quanto as parcelas são reajustadas no consórcio, para que o participante mantenha o poder de compra sempre que o bem sobe. No caso das parcelas, a atualização vale sempre para as que ainda não foram pagas (não existe reajuste retroativo).
O índice que corrige o consórcio imobiliário é o INCC (Índice Nacional de Custo da Construção).
Vale a pena fazer um consórcio imobiliário?
Para quem não tem reservas suficientes para dar de entrada em um imóvel e pode esperar para comprá-lo, o consórcio pode ser uma boa alternativa. Ou mesmo quem tem dinheiro disponível mas não quer se descapitalizar, pode contratar um consórcio e deixar os recursos aplicados para outra utilização. Tudo dependerá do planejamento e objetivos financeiros de cada um.
Outro aspecto positivo é que não existe análise de crédito inicial no consórcio, o que reduz bastante a burocracia na hora da contratação. Somente quando for contemplado é que o consorciado precisará apresentar documentos e comprovar que não há pendências em seu nome. Se houver algo a regularizar, ele poderá perfeitamente fazer isso enquanto o grupo estiver em andamento.
Quanto às desvantagens, a principal apontada sempre é a demora que pode ocorrer na contemplação, caso o participante dependa somente dos sorteios. Mas, como vimos, a possibilidade de lances embutidos e da utilização do FGTS podem ajudar a acelerar o recebimento da carta de crédito.
Converse com um especialista
Agora que você já sabe como funciona e quais as vantagens de um consórcio imobiliário, que tal começar a sua programação financeira para adquirir a casa própria? A Terra Investimentos conta com uma equipe de especialistas que pode lhe ajudar a encontrar o plano de consórcio mais adequado aos seus objetivos.
