Quem investe no mercado imobiliário, provavelmente já se perguntou o que vale mais a pena: fundo imobiliário ou imóvel? Neste conteúdo, falaremos sobre o assunto, mas já adiantamos que a resposta não é tão simples, pois diferentes aspectos devem ser avaliados para tomar a melhor decisão.
Além disso, dependendo dos objetivos e da estratégia de investimento, fundos imobiliários e imóveis podem perfeitamente compor a mesma carteira. Se você está procurando alternativas para diversificar os seus investimentos e deseja saber mais sobre esses dois ativos, continue a leitura a seguir!
Fundo imobiliário ou imóvel: o que vale mais a pena?
Antes de mais nada, é importante entender que, neste conteúdo, estamos considerando FIIs e imóveis exclusivamente para fins de investimento. Ou seja, sem entrarmos no mérito da importância que adquirir um imóvel possa ter para algumas pessoas. Afinal, associar imóveis à segurança patrimonial e proteção contra a inflação é algo que está há muitas gerações na cultura do brasileiro. E realmente faz sentido, considerando diversas turbulências pelas quais nossa economia passou nas últimas décadas (falaremos sobre isso com mais detalhes na sequência).
Dito isso, vamos ver agora alguns dos principais pontos a analisar em cada um dos investimentos.
Fundos imobiliários
As cotas dos fundos imobiliários são negociadas na bolsa de valores, assim como ações, ETFs, BDRs e outros ativos de renda variável. Ou seja, para investir em FIIs, você só precisa acessar o home broker da sua corretora de investimentos e escolher o fundo que deseja. Em relação aos imóveis, os FIIs possuem as seguintes vantagens:
Acessibilidade
O custo mais acessível é o primeiro ponto favorável dos FIIs em comparação aos imóveis. Isso porque podemos começar a investir nesses fundos a partir de uma cota só, assim como acontece com as ações no mercado fracionário. Ou seja, não é preciso muito dinheiro para montar uma carteira de FIIs, ao passo que, com menos de R$ 100 mil, dificilmente encontraremos um bom imóvel.
Diversificação
Existem diferentes formas de diversificar a carteira com fundos imobiliários. Por exemplo, podemos escolher fundos de diferentes setores, como logística, corporativos, shoppings, bancos, hospitais, e assim por diante. Ou também podemos optar por fundos de papel, que são ainda mais diversificados, pois possuem recebíveis de transações imobiliárias (como CRIs e LCIs) de diferentes credores, taxas e prazos.
Liquidez
Liquidez é a facilidade com que conseguimos transformar um investimento em dinheiro disponível na conta. Nesse sentido, é bem mais fácil negociar cotas de um fundo imobiliário do que vender um imóvel rapidamente. Esse é mais um atributo que joga a favor dos FIIs na comparação com imóveis.
Isenção de imposto sobre dividendos e outros custos
No Brasil, ainda não existe tributação sobre os dividendos recebidos de investimentos como ações e fundos imobiliários. Ou seja, o dinheiro distribuído pelos FIIs periodicamente cai na conta dos cotistas sem nenhuma retenção de tributo.
Por outro lado, quem recebe aluguel de imóveis está sujeito ao Imposto de Renda, que vai de 7,5% a 22,5% dependendo do valor recebido. Além disso, a negociação de um imóvel envolve custos de cartório e o imposto de transferência do bem, normalmente de 2% a 4% do valor do imóvel. Já se investidor quiser vender as cotas de um FII, só pagará IR sobre o lucro na venda (ganho de capital), não incidindo nenhum outro tributo ou despesa adicional.
Imóveis
Agora veremos os pontos fortes dos imóveis em comparação aos fundos imobiliários:
Baixo risco
É claro que não há como garantir que um imóvel sempre se valorize ao longo dos anos, pois a economia é feita de ciclos e de fatores imprevistos. Prova disso foi o estrago recente que a pandemia causou no mercado imobiliário, não só no Brasil, mas em várias partes do mundo.
No entanto, quando a atividade econômica volta a tomar força, isso se reflete positivamente nos preços dos imóveis ao longo do tempo. E, mesmo em momentos de turbulência, os seus valores normalmente oscilam menos do que os de outros ativos. Além disso, é importante lembrar que a depreciação dos imóveis geralmente pode ser resolvida ou atenuada com reformas e reparos. Por isso, costumam ser mais estáveis e perenes comparados a outros tipos de investimentos e, por isso, menos arriscados.
Potencial de valorização
Alguns estudos do mercado imobiliário mostram que comprar um imóvel na planta pode render entre 15% e 40% somente durante o período da construção. E, dependendo da localização, padrão de construção e perfil do imóvel, a valorização pode ser ainda maior com o passar do tempo.
Não que um fundo imobiliário não possa alcançar rendimentos semelhantes. Segundo o índice FipeZap, que acompanha a evolução de preços no mercado imobiliário, o retorno médio de um aluguel residencial é de 0,4% do valor do imóvel por mês. Por outro lado, há FIIs que rendem até o triplo desse valor. É que, no caso dos imóveis, há um histórico mais frequente de valorizações na planta, que costumam ser velozes de acordo com as condições do imóvel.
Autonomia para negociações
Dependendo do contexto, tanto quem vende quanto quem compra um imóvel pode obter condições acima da média, pois o preço depende somente das duas partes envolvidas na negociação. Já no caso dos fundos imobiliários, não há essa flexibilidade, pois o valor das cotas é determinado pelo mercado. Esse é mais um ponto a favor dos imóveis em comparação aos FIIs.
Fundo imobiliário ou imóvel: o que mais precisamos saber para escolher?
O assunto é longo mesmo, há diversos outros pontos que podemos explorar quando analisamos os dois investimentos. No vídeo abaixo, o Rafael Medeiros, do Partiu Poupar, conversou com Ricardo Pereira, da Terra Investimentos. Vale a pena assistir, o bate papo foi muito esclarecedor!
