Não é de hoje que o mercado imobiliário está entre as preferências de muitos investidores brasileiros. Por aqui, os fundos imobiliários (FIIs) atraem principalmente quem busca renda passiva com investimentos. No entanto, com os REITs, o investidor consegue lucrar não somente com dividendos, mas com ganhos de capital em dólar.
Apesar de ainda pouco conhecido por aqui, o mercado de REITs já é bastante consolidado nos Estados Unidos. No final de 2021, esse segmento somava US$ 1,6 trilhão no país, cifra muito superior ao de nossa indústria de FIIs, que totalizava R$ 176 bilhões na época.
Se você deseja saber mais sobre os REITs – o que são, como funcionam e como investir nesses ativos – continue a leitura a seguir e tire todas as suas dúvidas!
O que são REITs?
A sigla REIT significa Real Estate Investment Trust. Esse investimento funciona por meio de empresas que compram e gerenciam imóveis, com o objetivo de gerar renda.
À primeira vista, os REITs podem lembrar os já conhecidos fundos imobiliários (FIIS) do mercado brasileiro. Isso porque, assim como ocorre com os FIIs, o investidor pode lucrar com a valorização das cotas e com o recebimento de dividendos. No entanto, eles não são fundos, mas sim empresas, e isso faz muita diferença em relação ao funcionamento desse investimento, conforme veremos mais detalhadamente na sequência deste conteúdo.
Da mesma forma que os fundos imobiliários, os REITs surgiram no mercado com o objetivo de tornar o mercado imobiliário mais acessível. Isso porque, inicialmente, esse segmento era predominantemente voltado a grandes investidores pessoas físicas ou institucionais.
A sua criação data do início da década de 1960, quando o congresso norte-americano aprovou a primeira lei que combinou os mercados imobiliário e de ações. Nos anos seguintes, os REITs acompanharam as mudanças do mercado de capitais, até que, nos anos 80, passaram também a gerenciar os imóveis que compravam ou financiavam.
Qual a diferença entre FIIs e REITs?
O primeiro ponto que diferencia FIIs de REITs é que estes são empresas, e não fundos de investimentos. Na prática, isso significa que, como empresa, um REIT pode contratar dívidas para alavancar os resultados do investimento. Já os fundos imobiliários não possuem um conselho de administração e um CEO como os REITs, pois são comandados por gestoras. Além disso, por determinação legal, os FIIs não podem se endividar.
Outra diferença entre ambos diz respeito ao percentual obrigatório de distribuição e tributação de dividendos. Nesse sentido, os fundos imobiliários são obrigados a distribuir 95% de seu resultado caixa sob a forma de dividendos. Por sua vez, esses dividendos costumam ser mensais e não possuem incidência de Imposto de Renda para o investidor.
No caso dos REITs, a lei prevê distribuição de 90% de seu caixa, sendo que, nos Estados Unidos, existe tributação sobre os dividendos. Além disso, o pagamento desses dividendos acontece trimestralmente no mercado norte-americano, e os rendimentos costumam ser menores por lá. Por isso, os REITs costumam ser mais procurados por quem prioriza a valorização do ativo. Por outro lado, muitos investidores de FIIs têm como principal estratégia para a carteira o recebimento de dividendos.
Como funcionam esses investimentos?
Para ser considerada REIT no mercado norte-americano, a empresa precisa cumprir alguns requisitos. Dentre eles, destacamos alguns dos principais:
- – ter um conselho de administração;
- – ser registrada em um dos 50 estados norte-americanos;
- – ter, ao menos, 100 investidores, sendo vedada a concentração de suas ações em cinco ou menos investidores;
- – pelo menos 75% de sua receita bruta anual deve ser proveniente de operações do mercado imobiliário (aluguéis e/ou juros de empréstimos com lastro imobiliários).
- – como vimos, o REIT é obrigado a distribuir, no mínimo, 90% de seu lucro por meio de proventos.
Desde 2001, os REITs estão presentes no S&P 500, um dos principais índices do mercado acionário norte-americano. Isso dá uma ideia da representatividade desse investimento no maior mercado financeiro do mundo.
Tipos de REITs
No mercado norte-americano, existem dois principais tipos de REITs: os equity e os mortage, similares aos nossos FIIs de tijolo e de papel, respectivamente.
Ou seja, os equity são os que investem em imóveis físicos, com o objetivo de gerar renda com aluguéis ou com a venda desses ativos no futuro. Por sua vez, os mortage são aqueles que investem em títulos e recebíveis de dívidas com lastro imobiliário.
Há também os hybrid, que podem investir tanto em móveis físicos quanto em recebíveis vinculados à operações imobiliárias, a exemplo dos FIIs híbridos.
Outras duas categorias menos usuais são os REITs públicos não listados (ou PNLRs) e os private. Os primeiros são registrados na SEC – órgão equivalente à CVM dos Estados Unidos – mas não estão listados na bolsa. Os segundos não possuem registro na SEC e não são negociados na bolsa, pois normalmente são destinados a investidores institucionais.
Afinal, vale a pena investir nesses ativos?
Para responder a essa pergunta, é preciso avaliar algumas características importantes desses ativos.
Pelo fato de serem muito difundidos entre os investidores de longo prazo, os REITs possuem altíssima liquidez. Nesse sentido, chegam a negociar mais de US$ 12 bilhões diariamente.
Outro atrativo dos REITs é a diversificação de segmentos do mercado imobiliário. Além dos que já conhecemos com os FIIs (lages corporativas, shoppings, galpões logísticos, entre outros), esses ativos também exploram espaços como áreas florestais, data centers e espaços para instalação de antenas, por exemplo. Ou seja, as possibilidades de diversificação acabam sendo maiores em relação aos fundos imobiliários.
Além disso, muitos especialistas veem REITs e fundos imobiliários não como concorrentes, mas como estratégias complementares de investimentos. Nesse sentido, os FIIs garantem dividendos mais frequentes e dividend yield mais elevado. Por outro lado, ao investir em REITs, consegue-se também ter uma renda passiva e, ao mesmo tempo, expor o patrimônio à moeda mais forte do mundo.
No entanto, é preciso lembrar que, como todo investimento de renda variável, esses ativos estão sujeitos às oscilações do mercado. Além disso, trata-se de um ativo internacional e, portanto, o investidor também estará exposto à variação cambial.
Outro alerta feito por especialistas é o fato de que os REITs são investimentos mais sofisticados e complexos do que os conhecidos FIIs. Por isso, é importante que o investidor médio tome bastante cuidado ao investir em alguns ativos específicos, ou até delegue essa responsabilidade para um gestor profissional.
Como investir em REITs?
Se você acha que esse ativo pode fazer sentido para sua estratégia de investimentos, saiba que pode adquiri-lo na própria bolsa brasileira, sem precisar ter conta no exterior.
Uma das formas de investir em REITs no Brasil é por meio dos BDRs (Brazilian Depositary Receipts). Esses títulos representam ações de empresas estrangeiras, mas são negociados em território brasileiro e em reais.
Atualmente, estes são alguns dos BDRs de REITs que você pode encontrar na B3:
- – A1IV34 (APARTMENT INVESTMENT & MANAGEMENT CO)
- – D1RE34 (DUKE REALTY CORP)
- – E1XR34 (EXTRA SPACE STORAGE IN)
- – H1ST34 (HOST HOTELS & RESORTS IN)
- – I1RM34 (IRON MOUNTAIN IN)
- – M1AA34 (MID-AMERICA APARTMENT COMMUNITIES INC)
- – R1EG34 (REGENCY CENTERS CORP)
- – V1TA34 (VENTAS INC)
Outra maneira de investir nesses ativos é com os ETFs (Exchange Traded Funds). O objetivo desse investimento é replicar determinado índice ou ativo financeiro do mercado. Na bolsa brasileira, você pode encontrar alguns ETFs de REITs, como ALUG11, Itaú Index REITs e URET11.
