Analisar o valor das cotas, a distribuição de dividendos e o indicador P/VP pode ajudar a encontrar as melhores oportunidades de fundos imobiliários baratos.
Um dos ativos que serve como porta de entrada para muitos investidores no mercado de renda variável são os fundos imobiliários. Mas na hora de comprá-los surge a dúvida: como identificar os fundos imobiliários baratos?
Com histórico de volatilidade relativamente menor do que as ações, os fundos imobiliários funcionam como outros tipos de fundos de investimentos. Ou seja, você, investidor, compra uma cota de FII e, assim, começa a fazer parte daquele fundo. Com o dinheiro de várias outras pessoas, o gestor do fundo aplica o dinheiro da melhor forma e de acordo com as regras pré-estipuladas pelo fundo.
São vários os segmentos que os fundos de investimentos imobiliários, os FIIs, podem atuar, como shoppings, lajes corporativas, galpões logísticos, hotéis, entre outros. Como o próprio nome diz, eles têm em comum o fato de investirem no segmento imobiliário.
Por isso, se você quer encontrar as melhores oportunidades, há fatores específicos que você deve ficar de olho para conseguir encontrar os fundos imobiliários baratos.
Leia também: Fundo de investimento imobiliário (FII): o que é e como funciona
Quais características analisar em um fundo imobiliário?
No mercado existem vários tipos de fundos imobiliários negociados na bolsa de valores. A princípio, se você está iniciando no mundo dos investimentos, pode ficar perdido para conseguir analisá-los e tomar a melhor decisão para investir. Mas, como todo ativo, é preciso ficar de olho nas especificidades de cada um para conseguir encontrar a melhor oportunidade.
Quem investe em fundos imobiliários geralmente está atrás de ganhar dinheiro de duas formas: por meio de dividendos ou por meio da valorização de cotas. Vamos entender melhor estes conceitos.
- Dividendos: Um dos maiores atrativos dos FIIs e um dos principais objetivos dos investidores com fundos imobiliários é a distribuição de dividendos. Ou seja, receber proventos direto na sua conta todos os meses. Grande parte dos FIIs pagam dividendos mensais. O dividend yield mede o percentual da taxa de retorno do dividendo de acordo com o valor que você pagou na cota do fundo. Um fundo imobiliário pode pagar rendimentos baixos, como 3% ao ano, por exemplo, enquanto outro pode pagar 18%.A distribuição varia mensalmente de acordo com vários fatores, como o portfólio do fundo, os riscos envolvidos, as políticas de cada fundo, entre outros.
- Valorização de cotas: Como outros ativos, os FIIs são negociados diariamente na bolsa de valores. Ou seja, a todo momento há pessoas comprando e vendendo fundos imobiliários. Por isso, o preço de cada FII varia todos os dias, influenciados por vários fatores, como aspectos do setor de cada FII, influência da política e da economia, mudanças no próprio fundo, entre outros.
Desta forma, é possível encontrar as melhores oportunidades ao analisar estes dois fatores que abordamos, mas eles não devem ser as únicas características ao se olhar para um FII. Para encontrar fundos imobiliários baratos é necessário também estar atento aos indicadores do ativo.
P/VP pode indicar fundos imobiliários baratos
Um dos dados mais importantes na hora de se analisar um fundo imobiliário é o P/VP. Ou seja, o Preço da cota de um FII dividido por seu Valor Patrimonial. Este indicador possibilita analisar o valor de um ativo, podendo ser usado para os fundos imobiliários e também para as ações.
Quando você olhar os preços dos fundos, verá que há diversos valores. Assim, há fundos imobiliários, por exemplo, em que a cota custa R$ 10, enquanto outros podem custar R$ 300 para uma única cota.
Isso não quer dizer que o que custa R$ 10 é um fundo imobiliário mais barato do que o que custa R$ 300. Cada um tem um valor intrínseco e é preciso calcular o P/VP para descobrir se o fundo está sendo negociado acima ou abaixo do seu valor patrimonial.
Desta forma, o valor patrimonial da cota representa o valor das cotas de um fundo de acordo com seu real patrimônio. Assim, o P/VP reflete o quão distante está o preço da cota negociada no mercado financeiro do valor de seu patrimônio.
O P/VP pode ser um valor maior ou menor do que 1. Este valor vai indicar se ele está sendo negociado acima ou abaixo do seu valor patrimonial. Assim, temos então:
- P/VP maior que 1: indica que o valor de mercado do FII é maior que o valor de seu patrimônio. Ou seja, as cotas estão negociadas a valores maiores que o valor patrimonial da cota.
- P/VP menor que 1: as cotas estão sendo negociadas a valores abaixo do valor patrimonial. Portanto, indica que o valor de mercado do fundo está abaixo de seu patrimônio.
O P/VP é um indicador importante, mas também não deve ser analisado sozinho.
Outros fatores para analisar FIIs
Lembre-se que ao analisar um ativo é sempre importante olhar para diferentes fatores. Nunca leve em conta apenas um indicador.
O dividend yield, por exemplo, é um grande chamariz para os investidores. Ou seja, olhar o quanto aquele FII está pagando de proventos é importante, sim , mas não deve ser o único fator para você decidir comprar aquele ativo.
Por isso, separamos aqui uma lista com outros fatores que você deve analisar na hora de buscar um fundo imobiliário barato:
– Olhe para o histórico de valor da cota do fundo.
– Veja o histórico de distribuição de dividendos.
– Estude bem a gestora e a administradora do fundo.
– Verifique a liquidez do fundo.
– Saiba quais são as taxas, custos e impostos que você deve pagar ao comprar aquele ativo.
– Analise a qualidade do patrimônio do FII, ou seja, quais ativos compõem o fundo.
– Analise também os riscos do FII e do setor em que ele está inserido.
– Identifique se aquele ativo faz sentido para seu perfil de investidor e para sua carteira de investimentos.
– Compare os indicadores do FII que você está analisando com outros fundos imobiliários do mesmo setor.
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