É cada vez maior o número de investidores que procuram os fundos imobiliários para diversificar a carteira, sendo que esse movimento se intensificou mesmo nos últimos anos. Segundo dados da B3, esse investimento tinha cerca de 208 mil cotistas no final de 2018. Quatro anos depois, o número saltou para 2,06 milhões, com patrimônio líquido total de, aproximadamente, R$ 201 bilhões.
Para muitos especialistas, esse ativo pode ser a porta de entrada para quem deseja começar na renda variável, devido a sua simplicidade e acessibilidade. No entanto, muitos ainda cometem erros ao investir em FIIs, o que coloca em risco a rentabilidade do ativo e, muitas vezes, chega a causar prejuízos aos cotistas.
Pensando nisso, preparamos esse conteúdo com alguns dos erros mais comuns dos investidores, para que você possa evitá-los. Acompanhe a seguir!
Alguns dos mais frequentes erros ao investir em FIIs
1 – Não conhecer os ativos do fundo
Um ponto fundamental para fazer uma boa escolha é conhecer os ativos que formam o FII. Se for um fundo de tijolo, é preciso saber em que segmento ele investe e qual a qualidade dos imóveis. Por exemplo, fundos de lajes corporativas devem ter imóveis modernos – com portaria, automação, segurança, bom estacionamento – localizados em centros comerciais movimentados.
Já nos fundos de logística, o ideal é que os imóveis possam ser customizados de acordo com as necessidades de cada locatário, e que estejam em locais de fácil acesso para o recebimento e envio de cargas. Todos esses aspectos valorizam o imóvel, o que se reflete positivamente no aluguel e nas cotas dos investidores.
No caso dos FIIs de papel, é importante conhecer a qualidade dos títulos que formam o patrimônio do fundo. Em relação aos títulos de renda fixa, tanto as letras de crédito (LCIs e LCAs) quanto as letras hipotecárias contam com a proteção do Fundo Garantidor de Crédito (FGC). Por outro lado, nos certificados de recebíveis (CRIs e CRAs), não existe essa garantia, o que aumenta o risco do fundo. Por isso, esses títulos possuem um rating de crédito, concedido por uma agência de classificação de risco, e é importante checar esse rating na hora de escolher o FII.
2 – Não acompanhar o mercado
Esse aspecto é importante não só para os fundos imobiliários, mas para qualquer ativo no qual se vá investir. Quando você acompanha o mercado e o cenário econômico, consegue entender os motivos pelos quais o investimento está ou não trazendo os resultados esperados.
Imagine que a economia esteja desaquecendo, com empresas demitindo e a população segurando os gastos. Se esse cenário persistir, certamente haverá reflexos negativos nos investimentos. Nesse sentido, provavelmente os FIIs de tijolo corporativos, de shoppings ou de algum outro segmento mais dependente da circulação de pessoas passarão a ter vacância (veremos o conceito no próximo item). Quando isso acontece, naturalmente as cotas do fundo se desvalorizam.
Em momentos como esse, muitos investidores se apressam e vendem os ativos assim que começam a perder valor. No entanto, esse é mais um dos erros ao investir em FIIs, pois pode ser que a crise seja passageira, e só conseguimos avaliar isso se acompanhamos o mercado. É claro que a decisão de ficar ou não com um ativo desvalorizado na carteira dependerá também do fôlego financeiro do investidor. Mas, se o país tem um bom plano econômico, e se o mercado sinaliza com boas perspectivas de recuperação, pode ser vantajoso manter o investimento e esperar passar a má fase.
3 – Considerar poucos indicadores para análise
Para escolher um bom fundo imobiliário, é fundamental conhecer e utilizar determinados indicadores, que funcionam como um termômetro do desempenho desse investimento. Alguns dos principais são os seguintes:
- – Taxa de vacância: refere-se à parcela dos imóveis de um FII que não está sendo ocupada. Essa medida pode ser física ou financeira, e é importante conhecer ambas.
- – Preço/Valor Patrimonial (P/VP): para calcular esse indicador, é preciso somar todos os imóveis e/ou títulos que compõem o FII. Quando o P/VP for menor do que 1, pode ser que o mercado esteja vendo alguma desvantagem no fundo, ou é possível também que essa seja uma boa oportunidade, já que as cotas estão descontadas. Já um P/VP mais elevado demonstra que o ativo já consolidado ou que está evoluindo no mercado.
- – Dividend Yield (DY): expresso em percentual, o DY estabelece uma relação entre os dividendos pagos pelo FII e o valor atual das cotas.
No link abaixo, você encontra mais explicações e outros indicadores utilizados para analisar fundos imobiliários:
4 – Não analisar o histórico do FII e do gestor
A atuação do gestor é fundamental para os resultados de um fundo, pois é ele quem define toda a estratégia do investimento. De acordo com o regulamento do fundo, ele escolherá os ativos que formam o patrimônio e fará o acompanhamento das respectivas performances.
Nos fundos de tijolo, por exemplo, eventualmente poderão ocorrer substituições de imóveis, seja porque a estratégia prevê a venda, ou porque o ativo pode já não ser mais interessante ou rentável. Já nos fundos de papel, é importante que se acompanhe a performance dos recebíveis periodicamente, para evitar que uma possível inadimplência prejudique o resultado do investimento. E tudo isso é papel do gestor dos fundos imobiliários.
Sabemos que o bom histórico de um fundo não garante a manutenção de resultados futuros. Porém, ao analisar a sua retrospectiva, o investidor pode ter ideia da habilidade da gestão para lidar com momentos mais turbulentos do mercado.
5 – Usar a reserva de emergência para investir em FIIs
Por fim (mas não menos importante), usar recursos da reserva de emergência é mais um dos erros ao investir em FIIs que não se pode cometer!
Relembrando: para situações de urgência financeira, é preciso ter investimentos que rapidamente estejam disponíveis na conta, e que não corram o risco de ter variações negativas. Logo, as opções mais indicadas são CDBs de liquidez imediata, Tesouro Selic e fundos DI com liquidez imediata ou diária (D+1).
No caso dos fundos imobiliários, para fazer um resgate, é preciso observar os prazos de cotização e liquidação que constam no respectivo regulamento. Na maioria dos casos, esses prazos não são imediatos, podendo levar dias ou semanas. Isso faz com que os FIIs não sejam não são uma alternativa para a reserva de emergência, nem mesmo para parte dela.
