Para quem deseja acessar o mercado imobiliário de forma prática e fácil, os fundos imobiliários são a melhor alternativa. Entre os tipos desse investimento, estão os fundos de tijolo, que se tornam ainda mais atraentes em ciclos de queda dos juros, como explica Luis Novaes, analista da Terra Investimentos.
“Selic em queda e crescimento da economia são positivos para a rentabilidade dos FIIs de tijolo, pois contribuem para a valorização do portfólio, o que se reflete positivamente na carteira do investidor”, observa o analista.
Neste conteúdo, explicaremos como funcionam esses FIIs, quais as suas peculiaridades e o que é preciso considerar na hora de investir. Mostraremos também alguns fundos de tijolo que, segundo a equipe da Terra, estão entre as melhores perspectivas de performance para 2024. Acompanhe a leitura!
Fundo imobiliário ou imóvel? Qual a melhor opção para investir?
O que são fundos de tijolo?
Podemos classificar os fundos imobiliários em três categorias: os fundos de tijolo, os fundos de papel e os fundos híbridos – que reúnem os dois tipos.
Os fundos de tijolo são aqueles que investem totalmente ou majoritariamente em imóveis físicos. Na maioria das vezes, a receita desses fundos vem da locação desses imóveis, mas o cotista também pode ganhar com a venda de um empreendimento.
Tipos de fundos de tijolo
De acordo com o setor da economia ao qual os imóveis pertencem, esses FIIs recebem diferentes denominações. Os mais comuns são os seguintes:
Lajes corporativas
Nos FIIs de lajes corporativas, o gestor adquire imóveis com o objetivo de locá-los posteriormente para empresas desempenharem suas atividades.
Esses empreendimentos atendem a um público variado – desde pequenas empresas, que precisam de espaço para receber clientes, a grandes corporações, que necessitam de estrutura para vários funcionários. Mas uma característica comum são os espaços de boa qualidade (com portaria, estacionamento e automatização) e a localização em grandes centros comerciais e de fácil acesso.
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Galpões logísticos
Já os galpões logísticos são aqueles que atendem a necessidades específicas, muitas vezes, de somente um locatário.
Por exemplo, o centro de distribuição de uma rede varejista precisa de um local espaçoso, arejado, e com fácil acesso de caminhões para carga e descarga constante. Logo, é preciso adaptar os espaços a cada operação e, por isso, os contratos de locação desses fundos de tijolo costumam estar entre os mais longos do mercado.
Hospitais
Os contratos de locação desses FIIs se assemelham aos logísticos, pois também costumam ter prazos longos e a estrutura normalmente é customizada para somente um locatário. Isso faz com que sua receita seja bastante previsível se comparada a outros fundos de tijolo, pois o locatário costuma permanecer bastante tempo no imóvel.
Shopping centers
Quando a economia está aquecida, os FIIs de shoppings costumam alcançar bons resultados, devido ao incremento do comércio. Porém, em momentos de crises ou retração econômica, eles podem sofrer com a vacância, o que reduz os rendimentos dos cotistas.
Normalmente, shoppings voltados ao público de maior poder aquisitivo tendem a sentir menos os efeitos da rotatividade de locações de lojas.
Agências bancárias
Esse também é um tipo de FII concentrado em um único locatário, que mantém estruturas para o funcionamento de agências e, em alguns casos, de setores administrativos da operação bancária. Em que pese a quantidade de bancos digitais e o atendimento cada vez mais automatizado das grandes instituições financeiras, os fundos de agências bancárias ainda são bastante negociados, e os seus contratos de locação também estão entre os mais longos do mercado.
Hotéis
Os FIIs de hotéis possuem uma peculiaridade em relação a outros tipos de fundos de tijolo: a rotatividade de locação dos usuários. Por isso, existem alguns fatores específicos que devem ser observados na hora de investir nesses fundos.
Um deles é a localização do empreendimento, que deve, preferencialmente, estar em centros bem movimentados e que tenham demanda turística e comercial, pois isso atenua a sazonalidade de ocupação. Outro aspecto a considerar são indicadores específicos de hotelaria – como o RevPAR, que mostra a receita média gerada por cada quarto.
Vantagens e desvantagens dos fundos de tijolo
Uma das vantagens que Luis Novaes destaca em relação aos FIIs de tijolo é a possibilidade de se fazer um investimento focado. Como vimos, os imóveis que formam esses fundos pertencem a algum segmento específico do setor imobiliário.
“Nesses fundos, o investidor possa dar foco nas áreas em que enxerga o maior potencial de retorno. Além disso, por serem imóveis físicos, é possível analisar o portfólio e conhecer as características dos empreendimentos”, explica Novaes.
Outro ponto positivo é a tendência de valorização dos imóveis no longo prazo. Isso contribui para a rentabilidade do investimento, além dos dividendos mensais recebidos. Lembrando que 95% dos rendimentos dos FIIs devem, obrigatoriamente, ser repassados aos cotistas, o que faz da modalidade uma das melhores alternativas para quem deseja receber renda passiva nos investimentos.
Por outro lado, os fundos de tijolo podem sofrer mais em momentos de retração na economia, justamente por causa da vacância dos imóveis. Na pandemia, por exemplo, a desocupação das lojas de shoppings e de salas comerciais afetou diretamente o valor das cotas dos FIIs que tinha esses imóveis no seu patrimônio.
A pouca liquidez dos imóveis é outro ponto de atenção. Isso porque a negociação desses ativos não costuma ser tão rápida se comparada a títulos que formam os fundos de papel, como as letras de crédito imobiliário (LCIs) e os certificados de recebíveis imobiliários (CRIs).
Como escolher um fundo de tijolo?
Um dos primeiros passos para quem quer investir em FIIs de tijolo é conhecer o porftólio do investimento. Normalmente, quando os setores dos imóveis desses fundos vão bem, o investimento também terá uma boa performance.
No caso de um único locatário, é importante saber quem ele é, entender a sua capacidade de pagamento e obter informações sobre o contrato. Dessa forma, é possível entender melhor os riscos do investimento.
Alguns especialistas também recomendam que se escolham fundos que estejam dento da carteira do IFIX – o índice que representa os fundos imobiliários mais negociados da bolsa. Isso porque um FII que está fora do índice normalmente possui baixa liquidez, o que pode dificultar a vida do investidor que deseja negociar suas cotas.
Por fim, conhecer o histórico do gestor e do FII e acompanhar os relatórios divulgados periodicamente também dão mais segurança na hora de investir.
Bons fundos de tijolo para 2024
Entre os melhores FIIs de tijolo para o ano, Luis Novaes destaca os seguintes:
- – BTG Pactual Logística Fundo Invest Imobiliário (BTGL11);
- – FI Imobiliário BTG Pactual Logística (BTAL11);
- – Fundo Invest Imobiliário TG Ativo Real (TGAR11);
- – TRX Real State FII Closed Fund (TRXF11);
- – Vinci Logística Fundo Invest Imobiliário (VILG11).
Segundo Novaes, o diferencial desses fundos é a sua atuação em diversos segmentos do mercado imobiliário, e isso lhes dá potencial para uma boa performance ao longo dos próximos anos.
“Além disso, os seus gestores são reconhecidos e acumulam histórico de resultados positivos”, reforça o analista.
