Os fundos imobiliários (FIIs) são a forma mais fácil de se investir no mercado imobiliário, pois dispensam a burocracia e os custos legais que envolvem a aquisição de um imóvel. Além disso, permitem uma boa diversificação da carteira, ao investirem em ativos de diferentes segmentos.
Se você se interessa pelo setor imobiliário, continue a leitura para entender como funcionam os FIIs, quais os tipos existem e demais informações importantes para começar a investir nesse mercado.
O que são e como funcionam os fundos imobiliários
Os fundos imobiliários (FIIs) reúnem um grupo de investidores que tem o objetivo de alocar recursos em empreendimentos do setor imobiliários. Para isso, existe a figura do gestor do fundo, que é o responsável pela seleção e pelo acompanhamento dos ativos que irão compor a carteira. Esses ativos podem tanto ser imóveis físicos quanto recebíveis ligados ao segmento imobiliário, conforme veremos na sequência desse conteúdo.
Da mesma forma que em outros tipos de fundos de investimentos, para participar de um FII basta adquirir as suas cotas, que são negociadas na bolsa de valores. No entanto, para investir nesses fundos, a primeira coisa a fazer é conhecer as diferentes modalidades, conforme veremos a seguir.
Tipos de fundos imobiliários
A classificação mais ampla de fundos imobiliários contempla três categorias: fundos de tijolo, fundos de papel e fundos híbridos. Veja agora como funciona cada um dos tipos.
Fundos de tijolo
Os FIIs de tijolo, como o nome sugere, são aqueles formados no todo ou na maioria por ativos físicos. Na maioria das vezes, a receita desses fundos vem da locação desses imóveis. Mas há momentos em que o gestor vende determinados ativos, o que também gera receita a ser distribuída entre os cotistas.
Os imóveis que formam um fundo de tijolo podem podem ser de diferentes segmentos. A seguir, conheça os mais comuns.
Lajes corporativas
O objetivo desse tipo de fundo de tijolo é adquirir ou construir imóveis que, posteriormente, serão locados para empresas desempenharem as suas atividades. Por isso, é importante que sejam localizados em grandes centros comerciais e que possuam espaços de boa qualidade.
Galpões logísticos
Pense no espaço físico que uma grande varejista precisa para a sua operação. Nesse sentido, a instalação deve ser ampla e possibilitar fácil estacionamento para carga e descarga de caminhões, certo? É justamente esse o foco dos fundos de tijolo que investem em galpões logísticos.
Uma das peculiaridades desses fundos é a customização dos galpões para atender necessidades específicas dos locatários. Por causa dos investimentos em benfeitorias, os contratos de locação de FIIs logísticos costumam estar entre os mais longos do mercado.
Hospitais
A exemplo dos fundos logísticos, os imóveis dos FIIs de hospitais costumam ter prazos bem longos de locação. Isso porque eles também sofrem adaptações bem específicas de acordo com as necessidades dos locatários.
Outra peculiaridade desse tipo de fundo imobiliário é o fato de, normalmente, os imóveis possuírem somente um locatário. Dessa forma, a sua receita costuma ser bem previsível, pois acaba não havendo rotatividade de imóveis, como acontece com alguns outros FIIs de tijolo
Shoppings
Seja para compras ou simplesmente para lazer, os shoppings estão entre os lugares preferidos dos brasileiros. Por isso, em tempos de economia aquecida, os FIIs que investem nesses imóveis costumam obter resultados muito bons. Além disso, um portfólio com lojas diversificadas aumenta mais ainda as chances de receitas do fundo.
No entanto, dependendo da localização e do público-alvo do empreendimento, os shoppings podem sofrer com vacância (falaremos sobre isso adiante). Isso causa oscilações nas receitas do fundo, o que se reflete negativamente nas suas cotas.
Hotéis
A principal peculiaridade de um FII de hotel é a rotatividade de locação dos usuários, algo que não ocorre em outros tipos de fundos de tijolo. Portanto, alguns cuidados adicionais são necessários na hora de investir nesses fundos.
O primeiro deles é a localização do empreendimento. Nesse sentido, é melhor dar preferência a hotéis localizados em centros de grande movimentação e que, preferencialmente, tenham demanda turística e comercial. Além disso, existem algumas métricas específicas para o segmento, como o RevPAR, que mede a receita média que cada quarto gerou. Por isso, é um indicador importante para avaliar FIIs de hotelaria.
Fundos de papel
Já os fundos de papel são aqueles formados prioritariamente por títulos que representam operações do mercado imobiliário. Nesse sentido, os principais títulos que compõem esses FIIs são os seguintes:
Letras de Crédito Imobiliário (LCIs)
Para financiar suas carteiras de crédito imobiliário, as instituições financeiras podem emitir LCIs, que são títulos de renda fixa lastreados em recebíveis imobiliários. No caso dos FIIs de papel, os gestores adquirem esses títulos para compor o patrimônio do fundo. Dessa forma, os rendimentos desses fundos ficam atrelados às taxas das LCIs, que podem ser pré ou pós-fixados.
Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs)
Os CRIs também são títulos de renda fixa que representam operações do mercado imobiliário. No entanto, diferentemente das LCIs, eles não são emitidos por instituições financeiras, mas sim por companhias securitizadoras. Por isso, não contam com o Fundo Garantidor de Crédito (FGC). Dessa forma, o seu risco acaba sendo maior do que o das LCIs e das Letras Hipotecárias, que veremos a seguir.
Letras Hipotecárias (LHs)
As LHs também são emitidas por instituições financeiras e têm lastro em créditos imobiliários. Porém, a diferença é que, enquanto as LCIs financiam diversos projetos imobiliários, as letras hipotecárias focam exclusivamente em operações com hipotecas.
Atualmente, as LHs tem sido cada vez menos negociadas, perdendo espaço para as LCIs de forma geral. Porém ainda fazem parte de muitos FIIs de papel, pois ainda estão em muitas carteiras imobiliárias.
Fundos híbridos
Como o nome diz, esse tipo de FII tem imóveis e recebíveis imobiliários na composição do seu patrimônio. Dependendo da estratégia da gestão, esses fundos podem investir em imóveis de diferentes setores e em diversos recebíveis do mercado imobiliário.
Em momentos de oscilação da economia, a flexibilidade dos fundos híbridos pode ser um bom diferencial. Nesse sentido, o gestor pode escolher os ativos de acordo com as variáveis econômicas mais favoráveis. Por exemplo, se os imóveis corporativos estão sofrendo com vacância e a inflação está alta, a gestão pode substituir imóveis por recebíveis imobiliários indexados ao IGP-M.
Rendimento dos fundos imobiliários
A rentabilidade de um fundo imobiliário depende de diversos fatores, e está diretamente ligada à composição do seu patrimônio.
Por exemplo, se um FII de laje corporativa possui imóveis de qualidade e bem localizados, a sua rentabilidade tende a ser superior à de outros que não têm esses atributos. Já um fundo de hotéis totalmente concentrado em empreendimentos de lazer certamente terá dificuldades em momentos de retração da economia, como vimos durante a pandemia.
No caso dos FIIs de papel, é preciso conhecer os indexadores dos títulos para que se possa ter ideia da sua rentabilidade. Isso porque há títulos prefixados e atrelados ao CDI e a índices inflacionários (como o IGP-M e IPCA) no patrimônio desses fundos. Dessa forma, as receitas desses FIIs acompanharão as oscilações dos índices dos papéis que dão lastro ao investimento.
E por falar em rendimentos, atenção: se você investe em FIIs, precisa declará-los no seu ajuste anual do Imposto de Renda, independentemente de precisar pagar ou não o tributo. Clique aqui e saiba mais a respeito.
IFIX (Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários)
O IFIX representa uma carteira teórica com os fundos imobiliários mais negociados no mercado de capitais brasileiro. Criado pela B3 em 2012, esse índice visa demonstrar o retorno médio dos FIIS, considerando variáveis como a oscilação dos preços e a distribuição de dividendos dos FIIs que formam a carteira teórica. Por isso, o IFIX é uma importante ferramenta para quem deseja acompanhar ou investir nesse mercado.
Vantagens de um fundo imobiliário
Como vimos, uma das principais vantagens dos FIIs é o fato de serem uma forma bem mais fácil de se investir no mercado imobiliário.
Quem adquire um imóvel, precisa cuidar de toda a burocracia que envolve a operação. Isso significa analisar certidões negativas do bem e do vendedor, providenciar escritura, pagar imposto de transmissão, e assim por diante. Além disso, um imóvel necessita de manutenções regulares, principalmente se ele foi adquirido para investimento.
Por outro lado, para adquirir cotas de FIIs, basta entrar no home broker da corretora e a operação é feita rapidamente.
Outra vantagem de um FII é a diversificação, principalmente no caso dos fundos de papel. Isso porque eles são compostos por títulos de diversos empreendimentos imobiliários. Dessa forma, consegue-se diluir o risco e aumentar as chances de ganhos dos cotistas.
Por fim, é muito importante falarmos também sobre a liquidez de um fundo imobiliário comparada a de um imóvel. Imagine que você investiu em um imóvel, mas teve um imprevisto financeiro e precisará se desfazer do bem. Se tiver sorte, pode até ser que consiga vendê-lo rapidamente. No entanto, na maioria das vezes, a venda de um imóvel não acontece da noite para o dia. A não ser que você sacrifique o preço do bem em uma venda forçada.
O que analisar em um fundo imobiliário
Para fazer uma boa escolha, existem aspectos importantes nos quais o investidor deve prestar atenção. A seguir, confira alguns dos principais.
Portfólio
O primeiro passo é conhecer os ativos que formam o fundo imobiliário. Teoricamente, FIIs de tijolo que têm imóveis de setores com boa performance proporcionarão bons retornos. Ou pode ser também que um FII tenha somente um inquilino, o que é bastante comum em setores como logística ou lajes corporativas. Nesse caso, é importante saber quem é o inquilino e que tipo de contrato existe, para avaliar possíveis riscos do investimento.
Quanto aos FIIs de papel, o ideal é conhecer os títulos que formam a carteira para entender a diversificação e qualidade desses recebíveis.
Vacância
A vacância diz respeito ao grau de ocupação dos imóveis que compõem o fundo imobiliário. Nesse sentido, ela pode ser física ou financeira, e ambas têm impacto direto sobre a rentabilidade do FII.
Quando nos referimos à vacância física, estamos falando sobre os imóveis que estão desocupados. É bastante simples de encontrar esse indicador, que é expresso em percentual.
Por exemplo, se um shopping tem 50 lojas e somente 40 delas estão alugadas, a taxa de vacância física nesse caso é de 10%.
Por outro lado, a vacância financeira mostra quanto o imóvel rende em relação ao seu potencial. Imagine que o aluguel de um galpão logístico vale R$ 10 mil. No entanto, por causa da crise, o atual locatário conseguiu baixar o aluguel para R$ 8 mil. Nesse caso, temos uma vacância financeira de R$ 2 mil reais nesse imóvel.
Dividend Yield
O dividend yield (DY) relaciona os dividendos distribuídos pelo fundo imobiliário ao valor da cota. Ou seja, ele serve para medir a performance do FII em função dos lucros que os cotistas recebem.
Para calcular o dividend yield, basta utilizar a seguinte formula:
DY = (dividendos distribuídos / preço da cota) x 100
Mas atenção: não significa que FIIs que pagam baixos dividendos não sejam interessantes. Isso pode acontecer, por exemplo, quando o fundo imobiliário é novo. Porém, com a valorização dos empreendimentos, esses dividendos também aumentam.
Gestão e taxas cobradas
Analisar a gestão do fundo imobiliário nos últimos anos também é um bom indicador para avaliar a qualidade do FII. Ao fazer isso, o investidor consegue ter uma ideia da habilidade do gestor no sentido de negociar bons ativos no mercado.
Já as taxas estão relacionadas à remuneração dos gestores dos FIIs. Nesse sentido, é muito importante não só conhecê-las, mas também compará-las com outros fundos. Isso porque existem grandes variações no mercado, o que pode impactar bastante o retorno do investimento.
Você já tem uma assessoria de investimentos?
Seja para começar a investir em fundos imobiliários ou em outros ativos, o primeiro passo é determinar o seu perfil de investidor e objetivos financeiros. A partir daí, você terá condições de fazer as escolhas mais adequadas para o seu patrimônio.
