Para quem deseja investir no mercado imobiliário sem precisar comprar um imóvel e, ao mesmo tempo, receber renda passiva, os fundos imobiliários (FIIs) são a alternativa mais simples e direta. E existem diferentes tipos de fundos imobiliários, sendo que um ou outro pode ser mais adequado dependendo de cada estratégia ou momento do mercado.
Assim como todo fundo de investimento, os FIIs reúnem o capital de diversos investidores para formar um patrimônio comum. Por sua vez, o gestor de um FII irá alocar esses recursos em ativos relacionados ao setor imobiliário, que podem ser imóveis, terrenos, títulos ou cotas de outros fundos, conforme veremos mais adiante.
Além do foco em ativos imobiliários, outra peculiaridade dos fundos imobiliários é a sua forma de negociação. Para comprar ou vender cotas de um FII, é preciso participar dos pregões da bolsa, da mesma forma que ações ou ETFs, por exemplo.
A seguir, você conhecerá os principais tipos de fundos imobiliários disponíveis no mercado. Continue a leitura e saiba mais sobre esse investimento!
Tipos de fundos imobiliários
Podemos classificar os tipos de FIIs em cinco categorias: fundos de tijolo, de papel, híbridos, de desenvolvimento e de fundos. A diferença está na composição do patrimônio de cada um deles. Acompanhe.
1 – Fundos de tijolo
Como o nome diz, os fundos de tijolo são aqueles que investem todo o patrimônio (ou a maior parte dele) em imóveis físicos.
Na maioria das vezes, a receita de um FII de tijolo vem do aluguel desses imóveis. Mas, em determinados momentos, o gestor pode realiza a venda de um empreendimento do fundo, o que também gera resultado para os cotistas.
Esses fundos podem receber subclassificações, de acordo com os tipos de imóveis que formam o seu patrimônio. Por exemplo, lajes corporativas, galpões logísticos, hospitais, shopping centers, hotéis e residenciais são alguns tipos de FIIs de tijolo
2 – Fundos de papel
Por sua vez, os fundos de papel são compostos principalmente por títulos que representam operações do mercado imobiliário. Na composição desse tipo de FII, podemos encontrar papéis mais conservadores – com garantia do FGC – como as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) ou Letras Hipotecárias (LHs – atualmente quase em desuso no mercado) e títulos de crédito privado de maior risco, como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), por exemplo.
3 – Fundos híbridos
Já os fundos híbridos são aqueles que investem em imóveis e em recebíveis do mercado imobiliário ao mesmo tempo. De acordo com a estratégia do gestor, o patrimônio desse tipo de FII pode contemplar diferentes categorias de recebíveis imobiliários, assim como imóveis de vários segmentos.
Essa flexibilidade acaba sendo um bom diferencial dos FIIs híbridos em momentos mais instáveis da economia. Por exemplo, em tempos de inflação mais alta ou de vacância nos imóveis, o gestor pode optar por reforçar a participação de títulos indexados ao IPCA ou IGP-M no patrimônio do fundo.
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4 – Fundos de desenvolvimento
Os fundos de desenvolvimento são um tipo de FII que investe em empreendimentos imobiliários em construção ou nas fases iniciais do projeto.
É bastante comum esses FIIs acompanharem todas as etapas de um empreendimento, desde a planta até a entrega da obra. Por isso, o seu potencial de valorização acaba sendo bastante alto, assim como o risco, pois os projetos imobiliários estão sujeitos a diversas oscilações do mercado. Teoricamente, quando maior o prazo de execução da obra, maior será o risco ao qual o investidor estará exposto.
Devido a essas características, os fundos de desenvolvimento são indicados para o perfil de investidor mais arrojado. Além disso, é preciso esperar por um retorno no longo prazo, considerando todo o ciclo imobiliário, do início da construção até o aluguel ou venda das unidades.
5 – Fundos de fundos
Diferentemente dos outros tipos de FIIs que vimos até agora, os fundos de fundos (FOFs) não investem diretamente nos ativos, mas sim em cotas de outros fundos. No caso dos fundos imobiliários, para que seja considerado FOF, o gestor deve investir, no mínimo, 95% do patrimônio em cotas de outros FIIs.
Uma das vantagens dos FOFs são a diversificação do investimento, já que um mesmo FII pode reunir cotas de diversos fundos, com estratégias distintas. De acordo com a composição do fundo, essa diversidade também permite compensar a má performance de determinado ativo com o crescimento de outro.
Por outro lado, é preciso prestar atenção nos custos de um fundo de fundos. Isso porque, além da taxa de administração, ele pode embutir taxas dos fundos nos quais ele investe. Taxas muito altas poderão comprometer a rentabilidade do investimento como um todo.
E como escolher o melhor fundo imobiliário?
Agora que já conhecemos os tipos de FIIs, é hora de sabermos o que observar na hora de escolher o melhor fundo para investir.
Existem critérios e indicadores importantes que podemos utilizar para entender a performance dos FIIs. Alguns dos mais importantes e utilizados são os seguintes:
Saber onde o FII investe
No caso de um fundo de tijolo, é preciso conhecer o padrão de construção dos imóveis e a sua localização, pois ambos impactam diretamente no resultado do investimento.
Por exemplo, para um FII de laje corporativa, é importante que os imóveis ofereçam facilidades como automação, estacionamento, segurança, acesso a transporte, bom fluxo comercial, entre outras. Tudo isso valoriza o imóvel e se reflete tanto no preço do aluguel quanto no valor de uma eventual venda.
Já nos fundos de papel, a análise deve ser dos títulos que formam o seu patrimônio. Investimentos como letras de crédito e hipotecárias contam com a proteção do FGC, o que não acontece com os certificados de recebíveis, que possuem um rating de crédito.
Entender a taxa de vacância
A vacância nos FIIs se refere à quantidade de imóveis desocupados (vacância física) e a quanto os imóveis estão rendendo em relação ao seu potencial total (vacância financeira). Ou seja, é preciso entender se há muitas unidades para alugar, qual a rotatividade de locatários, qual a média do aluguel – e se ela está dentro do valor de mercado – e qualquer outro fator que possa influenciar na ocupação dos imóveis.
Conhecer o dividend yield
O dividend yield (DY) é o indicador que mostra a relação entre os dividendos pagos pelo fundo imobiliário e o valor das cotas, por meio da seguinte fórmula:
DY = (dividendos pagos no período / valor atual da cota) x 100
Quanto maior for o indicador, maior será o valor dos dividendos pagos no período analisado.
Conhecer a liquidez do FII
Podemos encontrar uma grande quantidade de FIIs listados na bolsa, mas nem todos tem uma boa liquidez, ou seja, um bom volume de negociações. É importante avaliar esse aspecto na hora de escolher um fundo imobiliário, pois se ele não tiver boa liquidez nos pregões, poderá existir alguma dificuldade de negociar as suas cotas no futuro.
