Na renda fixa, também existem opções para investir no mercado imobiliário. Estamos falando de LCI e CRI, dois títulos lastreados por recebíveis de imóveis que podem oferecer rentabilidade interessante, pelo fato de serem isentos de Imposto de Renda (IR).
Pelo fato de ambos destinarem os recursos para o mercado de imóveis, não é raro que existam dúvidas ou mesmo uma certa confusão entre os dois conceitos. Para saber qual a diferença entre LCI e CRI e o que melhor se adapta ao seu perfil e objetivos, continue a leitura a seguir.
LCI e CRI: a renda fixa do setor imobiliário
Confira agora as principais características de cada um dos títulos.
LCI (Letra de Crédito Imobiliário)
Assim como o Certificado de Depósito Bancário (CDB), a LCI é um título de renda fixa emitido por uma instituição financeira. Ou seja, quando você adquire uma LCI, está emprestando dinheiro para a instituição emissora que, por sua vez, irá direcionar os recursos para sua carteira de crédito imobiliário.
Quanto à rentabilidade, as LCIs podem oferecer taxas prefixadas, pós-fixadas ou híbridas. No caso das prefixadas, a taxa é expressa em percentual ao ano, como 12% ou 13%, por exemplo. Por isso, pode-se saber antecipadamente quanto o título irá render até o seu vencimento.
Já as pós-fixadas seguem um indicador de referência – normalmente o CDI, principal benchmark dos títulos de renda fixa. Nesse caso, a rentabilidade da LCI irá oscilar conforme a performance do CDI no decorrer do prazo da aplicação. Isso significa que somente no vencimento do título é que o investidor conhecerá o seu rendimento.
Por fim, há também as letras híbridas, que têm parte da remuneração fixa e parte atrelada ao CDI ou a um índice inflacionário. Normalmente, o índice mais utilizado é o IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo).
CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários)
Os recursos captados pelos CRIs também se destinam ao financiamento de projetos do mercado imobiliário. No entanto, diferentemente das LCIs, quem emite esses títulos não são instituições financeiras, mas sim empresas securitizadoras.
Suponha que você tenha adquirido um imóvel na planta para pagar a construtora em 20 anos. Assim como você, várias outras pessoas também financiaram o imóvel dessa maneira, em prazos igualmente longos. Por sua vez, a construtora possui diversos créditos de longo prazo, mas necessita de recursos para terminar o empreendimento e começar outras obras.
Para que a construtora possa obter esses recursos, uma alternativa é vender os recebíveis a terceiros. Assim, ela consegue antecipar o que levaria 10, 20 ou 30 anos para receber e, dessa forma, viabiliza o andamento das novas obras.
No entanto, para formalizar essa antecipação, é preciso contratar uma companhia securitizadora, ou seja, uma empresa que converte os recebíveis em CRIs. A securitizadora ficará responsável por colocar esses títulos à venda para investidores interessados e fará o acompanhamento do processo.
Em outras palavras, ao adquirir um CRI, o investidor está ajudando a financiar o imóvel que já foi vendido e que, muitas vezes, ainda está em construção. Em troca, receberá juros pelo prazo em que o dinheiro estiver investido, de acordo com a remuneração prevista pelo título.
Assim como as letras de crédito, os CRIs podem oferecer taxas prefixadas, pós-fixadas ou híbridas (atreladas à inflação e a uma taxa fixa).
Quais as diferenças entre LCI e CRI?
As principais diferenças entre os dois títulos estão relacionadas ao risco e ao prazo total da aplicação. Acompanhe a seguir.
Risco
Quanto ao risco, as LCIs contam com a proteção do Fundo Garantidor de Crédito (FGC). Isso significa que, no caso de falência do emissor do título, o fundo garante o ressarcimento de R$ 250 mil por CPF, até o limite de R$ 1 milhão. Portanto, as Letras de Crédito Imobiliário estão entre os papéis mais seguros da renda fixa, sendo uma boa opção para os perfis mais conservadores.
Já os CRIs não possuem a garantia do FGC, pois são títulos de crédito privado emitidos por securitizadoras. Nesse caso, o investidor precisa ficar atento ao rating de crédito da operação, que é dado por uma agência de classificação de risco.
Outro aspecto que influencia no risco dos CRIs são garantias adicionais com as quais ele pode contar ou não, como alienação fiduciária ou fiança, por exemplo. Dependendo da qualidade do título e da garantia, ele será mais ou menos rentável.
Prazo do investimento
Em relação ao prazo, o primeiro ponto a entender é que LCI e CRI não são títulos indicados para o curto prazo. Isso porque o propósito de ambos é financiar empreendimentos imobiliários que, via de regra, são de médio ou longo prazo.
Porém, algumas LCIs pós-fixadas oferecem a possibilidade de resgate após 90 dias do início da aplicação, sem prejuízo para o investidor. Já no caso dos CRIs, é preciso levar o título até o vencimento para receber a remuneração acordada inicialmente, e os prazos desses títulos costumam ser longos, muitas vezes chegando a 10 anos ou mais.
Não que seja impossível negociar um CRI antes do vencimento, se isso for necessário. No entanto, para isso será preciso recorrer ao mercado secundário de renda fixa. E, nesse caso, o título poderá sofrer deságio, dependendo da demanda e das condições do mercado na hora da negociação.
LCI ou CRI: afinal, o que é melhor?
Na verdade, não existe uma resposta única para essa pergunta, pois a melhor escolha dependerá do perfil e dos objetivos financeiros de cada investidor.
Para perfis mais conservadores, as LCIs são mais indicadas do que os CRIs, justamente por contarem com a garantia do FGC. Por outro lado, quem aceita assumir mais risco em troca de aumentar o potencial de ganho, pode encontrar CRIs com rentabilidades bem interessantes. De qualquer forma, é importante conhecer o rating do título para avaliar se vale ou não a pena correr o risco mediante a taxa oferecida.
Lembrando que, quanto mais longo for o vencimento de um título, mais o investidor estará exposto aos ciclos econômicos. Ou seja, maior será o risco e, por isso, os prazos mais longos devem oferecer uma remuneração que compense a exposição.
Ainda em relação ao prazo, não se pode esquecer que LCIs e CRIs são para investidores que já têm a sua reserva de emergência formada. Caso contrário, poderão sacrificar a rentabilidade da carteira se tiverem algum imprevisto financeiro, pois nenhum deles possui liquidez imediata.
Resumo
Para não esquecer as diferenças e semelhanças entre LCI e CRI, confira o quadro-resumo que preparamos:
| Letra de Crédito Imobiliário (LCI) | Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) | |
| Emissor do título | Instituições financeiras | Securitizadoras |
| Resgate | No vencimento (em alguns casos, após carência) | No vencimento |
| Imposto de Renda | Isenta | Isento |
| Proteção do FGC | Sim | Não |
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